fbpx
Расширенный поиск
Расширенный поиск
Больше поисковых параметров
мы нашли 0 результатов
Ваши результаты поиска

Инвестиции с включенной головой. Как сэкономить миллион.

Если подходить к вопросу с умом – недвижимость была и остается хорошим инструментом для инвестиций. Конечно, доходность уже не 35-40% за 2 года, как было совсем недавно на рынке новостроек и в далеком безумном 2007 – даже на рынке вторички.

Но говорить «Недвижимость уже не та» и искать другие рынки все равно рановато. Хотя бы потому что сейчас объективно хороших инвестиционных инструментов стало мало. И у большинства из них дорогой «входной билет».

Современный инвестор на рынке недвижимости. Какой он?

В отличие от бодрых ребят из конца «нулевых», современный инвестор менее амбициозен. Он вкладывает деньги, не исходя из максимальной маржи при продаже, а для сохранения капитала в ликвидном активе при минимальных «входных» вложениях.
И намного чаще, чем предшественники, пользуется инструментами типа ипотеки. Оно и понятно: для них ипотека существенно «срезала» маржу, а для него она очень здорово снижает стоимость «входа».

В подтверждение – кейс нашего клиента

Ситуация: есть немного денег и ребенок. Ребенку своя квартира понадобится не меньше чем через 10 лет. Но хочется купить сейчас: чтобы точно было, и чтобы сдавать. Возможно, планы изменятся и придется продавать, но это не основной план.
Цель расчета: минимальные вложения, четкий план по расходам, ликвидность для аренды и продажи.
Так как вложения нужно минимизировать, квартиру выбирали небольшую и в доме, который достроится через 1,5 года. Чтобы не попасть на расходы на ремонт (кто знает, какие цены будут на момент сдачи дома), выбрали сразу вариант «сдается с полной отделкой». Почему в условиях сжатого бюджета новостройка лучше гостинки, мы уже писали, об этом можно прочитать здесь.

Цена вопроса – 2 500 000 рублей.

Способ покупки: ипотека (рассрочка потребовала бы гораздо больших ежемесячных платежей).

РАСХОДЫ
Первоначальный взнос – 375 000 руб. (15% от стоимости квартиры)
Ежемесячный платеж – 25 782 руб. (при кредите на 10 лет со ставкой 10%).
Переплата за 10 лет кредита – 968 853 руб. Более 30% от стоимости квартиры. Кошмар? Считаем дальше!

ДЕНЬГИ, КОТОРЫЕ МОЖНО ВЕРНУТЬ:
Вычет на НДФЛ – 260 000 руб. (13% от 2 млн руб.)
Компенсация по уплаченным процентам – 325 000 руб. (по краевой программе вы можете вернуть половину переплаты по процентам за первые 5 лет кредита, если покупали квартиру в доме с 0 износом. У нас новостройка, по износу подходит. В первые 5 лет большая часть платежей – это %, а не основной долг, поэтому компенсация получается хорошая).
Вычет на НДФЛ с уплаченных процентов по ипотеке – около 80 000 руб. (рассчитано за 10 лет с учетом компенсации по процентам по краевой программе).
Аренда – 1 350 000 руб. (считали по 15 000 руб./мес. за 8,5 лет после сдачи дома, с поправкой на простои и ремонты).

ИТОГО
Расходы: 3 470 000 рублей в рассрочку на 10 лет.
Возврат денежных средств: 2 015 000 рублей (260 000 + 325 000 + 80 000 + 1 350 000).
Получается, что своих денег понадобится 1 455 000 рублей. Опять же, в долгую рассрочку.
Квартира стоила 2,5 миллиона, напоминаем.
Вот что происходит, если подходить к инвестиционной покупке с включенной головой!

«А на депозите бы лучше было!»

Мы эту реакцию часто слышим. Ну, давайте посчитаем и депозит.

Итак, у нас есть общая сумма вложений – 1 455 000 рублей.
Из них на входе – 375 000 рублей, остальное (1 080 000 рублей) довносим равными платежами в течение 10 лет. Это чтобы расчет был справедливым, с ипотекой мы собирались делать именно так.
Максимальная доступная ставка – 8,5%.

Весь расчет не приводим (вы легко можете это проверить калькулятором любого банка) – но в итоге через 10 лет накопленная сумма составит 2 400 000 рублей.

Разница между квартирой и депозитом получилась небольшой. Но не все так просто.

Потому что за 10 лет мир может измениться. И скорее всего:

— Ставки по депозитам снизятся
— Ставки по ипотеке тоже снизятся (сейчас можно получить и под 8%), можно будет рефинансировать
— Недвижимость вырастет в цене. Она всегда так делает, смиритесь.

И по факту покупательской способности эта разница «всего в 100 тысяч» вдруг станет очень существенной.

P.S. Минутка откровенности. На самом деле, клиенту подробный расчет особо не был нужен. Он хотел перестать «проедать» деньги и начать тратить их на что-то полезное. А расчет мы сделали по привычке – мы его делаем для всех инвесторов.

Хотите, мы сделаем такой же интересный расчет и для вас? Не вопрос! Просто отправьте заявку — и мы бесплатно расскажем, как и в какой объект недвижимости можно вложить деньги.

Понравилась статья? Поделитесь с друзьями!
295-09-07

Сравнить предложения