fbpx
Расширенный поиск
Расширенный поиск
Больше поисковых параметров
мы нашли 0 результатов
Ваши результаты поиска

Актуальная информация о рынке недвижимости Владивостока. Последствия карантина и коронавируса

Идеальный шторм на рынке недвижимости

Никогда такого не было, и вот опять…

Сейчас мы получаем от клиентов и партнеров очень много вопросов, которые сводятся
всего к двум. «Что происходит» и «Что делать?». Давайте попробуем
разобраться.
На фоне пандемии коронавируса и полной самоизоляции в новостях уже реже говорят о
стоимости нефти и курсе доллара. И, конечно, курс в 80 рублей за доллар снижает
покупательскую способность населения, но он же и толкает новых покупателей искать для
своих рублей более надежную гавань, чем банковские вклады.

Немного истории.

Когда в декабре 2014 года курс доллара повысился до отметки в 80 рублей, на рынке
покупатели сметали всё. За полтора месяца цены сделок взлетели на 10-15%. Раскупали
даже переоцененный неликивид. Новостройки выполнили квартальный план. Да и
ипотечные банки тоже – все торопились взять ипотеку, пока не поднялись ставки. А вы
помните, какие тогда были ставки? В среднем 12,5% годовых (против 8,5% сейчас). Хотя и
цены на вторичном рынке были тогда в среднем 87-88 тыс. руб. за кв.м, а сейчас – 102
тысячи.

Что же сейчас?

Но нынешний рост курса не привел к взрывному роста спроса, и покупатели не кинулись
все скупать. И даже введение нового налога на вклады пока не мотивирует людей
массового бежать и скупать квартиры. Все дело в том, что кроме нестабильности
валютного курса, на этот рынок наложился фактор пандемии, со всеми вытекающими
последствиями типа «самоизоляции» и значительного сокращения деловой активности.
Сейчас сама экономика находится в режиме неопределенности, и невозможно
предсказать, в какую сторону такая турбулентность вывезет рынок.

Формально на рынке недвижимости есть много стабилизирующих факторов. Курс
доллара и налоги от вкладов – эти факторы повышают спрос, покупателей становится
больше. Нервозность собственников в отсутствии объективной информации и
неправильная оценка ситуации толкает многих на приостановку продажи своих объектов.
А это уменьшение предложения на вторичном рынке. Правда, таких продавцов на рынке
всего 7-10% от общего числа, но нервозности на рынке это добавляет.

С другой стороны, вся экономика значительно «просядет». И не только в России, а и по
всему миру. И если в кризис 2007-2008 годов экономика снизилась почти на десять
процентов, то сейчас можно будет ожидать примерно такого же снижения. Но с учетом
того, что последние годы у нас и роста значительного не было, мы вернемся примерно на
уровень предкризисного 2007 года. Только нефть сейчас будет подешевле, и курс доллара
соответствующий. Довольно много бизнесов закроется — это уже происходит.
Существенную долю рисковых предприятий от этой перспективы государственные меры
поддержки не спасут. А закрытие бизнесов – это и доходы предпринимателей, и
зарплаты, и налоги. Все это, конечно, скажется на спросе на недвижимость. С другой
стороны, меры, принятые для защиты заемщиков, попавших в трудную ситуацию, хоть и

направлены прежде всего на сохранение банков, но и заемщикам дают возможность
смягчить этот период неопределенности, сохранить свои квартиры и не испортить
кредитную историю.

Что будет дальше с рынком и чего ожидать – можно только гадать. И хоть прогнозы – это
не самое благодарное дело, попробуем описать возможное развитие ситуации.

Ипотека.

Объем выданных кредитов безусловно уменьшится. И связано это будет прежде всего с
тем, что часть потенциальных заемщиков-покупателей не будет брать ипотечные кредиты
до тех пор, пока не сможет планировать свой доход на достаточно долгую перспективу.
Понятно, что при оформлении кредита на 20 лет никто не может предсказать, сколько
еще кризисов произойдет за это время, но психология вещь такая. По крайней мере, не
имея стабильного дохода здесь и сейчас, точно не стоит лезть в ипотеку. Но если вы все-
таки решили ее взять, то оставьте на текущем счету сумму, позволяющую 6-7 месяцев
минмум оплачивать ежемесячные ипотечные платежи. Этакий буфер безопасности на
«черный день».
А вот возможное повышение ставок на объемы выдачи сильно не повлияет. Проверено.
Ещё у нас есть «Дальневосточная ипотека в 2%», есть «Сельская ипотека», есть
маткапиталы и региональные капиталы и выплаты в погашение ипотеки для многодетных.
Это всё пойдет на рынок и будет комбинироваться с ипотекой, как только настанет
«перелом» к лучшему.
Для пострадавших с связи с коронавирусом вводятся кредитные каникулы. Об этом у нас тоже
есть подробная статья.

Вторичный рынок.

Сейчас и цены, и активность «заморожены». Нет, не в смысле «ничего не происходит», а в
смысле «все стабильно». Цены не растут и не падают, спрос примерно стабилен. Есть
паника у некоторых собственников, их немного и они откладывают продажу до «лучших
времен». Но так как что такое «лучшие времена», никто из них не может сформулировать,
то это такая своеобразная защита от неопределенности.
Понятно, что рецессия в экономике должна снизить спрос. Но если на розничном рынке
бытовых товаров это скажется сильно, то на рынке недвижимости ситуация другая. Все
еще значительная часть сделок происходит без ипотеки. А у ипотечных сделок заметная
часть – это суммы в 1-1,5 млн. А все потому что почти 70% покупателей продают сначала
свою квартиру, добавляют накопления или ипотеку и покупают новую. И накопления уже
были сделаны.
Так что снижение количества сделок будет, но не очень большое. Если в самой яме в 2009
году было трехкратное снижение количества сделок, весной 2015 года – снижение на
20%, то сейчас, возможно, будет снижение на 10-15%. А цены… Цены, скорее всего, будут
расти. Вероятно, с небольшим снижением весной-летом (вот реально небольшим и
локальным), а потом будет полная стабильность. Сколько это продлится, зависит от того,
как быстро мы (вместе с нашей экономикой) будем выбираться из этой ямы.

Покупать или продавать? Вечный вопрос и ответ такой же банальный. Сначала для
покупателей. Если вы инвестор – поищите другие места для заработка. Если хотите
сохранить деньги – то нужно покупать и не откладывать, только учтите, что аренда, скорее
всего, просядет, и сроки окупаемости вырастут. Ну а если для себя любимого нужно
приобретать «домашний очаг» — вперед. Сейчас лучшее время. Возможно, через пару-
тройку месяцев вы и сможете что-то приобрести чуть дешевле. Только выбирать будет не
из чего.
Для продавцов – а что вы теряете? Вот прямо завтра дороже не станет. А если вдруг
квартиры начнут дорожать, так вам ведь еще и другую покупать. И там тоже начнут
дорожать. Только в такой ситуации времени на раздумья будет меньше.

Может стоит уже сейчас сделать первый шаг и сделать оценку квартиры?

Новостройки.

Вот здесь все прямо очень хорошо. По крайней мере, для застройщиков и для тех, кто уже
купил. Вот смотрите. Во-первых, госпрограммы поддерживают спрос: одна
«Дальневосточная ипотека» чего стоит, а вместе со всеми выплатами за детей – вообще
огонь. Во-вторых, по большинству текущих проектов есть проектное финансирование от
банков. И денег там хватит еще на несколько кризисов. Так что все объекты будут
достроены. Другое дело, что цены за декабрь-январь значительно выросли, а сейчас и
еще поднимутся из-за курса доллара. Это, конечно, несколько охладит пыл покупателей.
Но по нашим оценкам спрос скоро восстановится как минимум до уровня 2018-2019 года,
что в текущих условиях для рынка очень неплохо. И если на фоне рынка 6 лет назад
новостройки как инвестиция уже не так привлекательны, то на фоне всех прочих
инструментов – все еще входят в ТОП и опережают депозиты. И если меня спросят –
покупать сейчас или отложить, то конечно, сейчас, если на рынке есть подходящий для
вас проект. Или подождите, если вы знаете, что хороший проект вот-вот откроет продажи.
Ждать, что через полгода-год будет что-то лучше или дешевле — не стоит.

Коммерческая недвижимость.

А вот здесь происходит самое интересное. Все стабильно плохо. Хоть и не «ужас-ужас».
Собственникам надо приготовиться к значительному снижению доходов от владения
коммерческой недвижимостью. Причем неважно, в каком вы сегменте. У складов
арендаторы готовы сокращать площади, у торговли – снижение оборотов, у офисов –
закрываются маленькие бизнесы и оптимизируются большие. Поэтому маленький совет
(хоть меня и не просят) – выходите из башни, идите к арендаторам, предлагайте им
преференции, лишь бы они остались. Не все потянут даже в этом случае, но вы сохраните
заполняемость площадей. Потому что то, что начнет пустовать сейчас – будет пустовать
еще долго. Даже если экономика начнет восстанавливаться.
Можно ли сейчас инвестировать в коммерческую недвижимость? Нужно. Это всегда
инвестиции «в долгую». Сейчас (и в ближайшие полгода) можно приобрести хорошие
ликивидные объекты по хорошей цене. А еще сейчас хорошее время для
редевелопмента. Но что именно можно сделать с объектом, станет понятно после того,
как закончится на рынке турбулентность и определятся новые тренды. Банально, но мир
реально уже не будет прежним. И весь этот кошмар, который мы наблюдаем, даст новые
тенденции, сформирует новый спрос. Главное – его увидеть и действовать соответственно
новым правилам.

Что ещё следует сделать предпринимателям в кризис? Читайте здесь.

А пока в экономике режим полной неопределенности. Когда он закончится и как быстро
экономика начнет и будет восстанавливаться, зависит, по большому счету, от того, как
быстро и как успешно удастся переломить ситуацию с вирусом. Так что наша экономика
ждет команды от медиков.
Мы все сейчас находимся на пике панической осторожности, когда некоторые покупатели
и арендаторы опасаются смотреть объекты недвижимости из-за угрозы заражения, а
продавцы, соответственно, показывать.
Всем добра и пусть у нас с вами все получится )))

Понравилась статья? Поделитесь с друзьями!
295-09-07

Сравнить предложения