Брать или не брать?
Не так давно на рынке было все спокойно, открылась ДВ ипотека, стали активнее давать маткапитал, новостройки росли как грибы, а вы собирались вот ещё немного собраться с духом и наконец-то купить новую квартиру.
А потом грянул гром коронавирус. Позакрывали торговые центры и рестораны, турагентства впали в кому, а авиалинии просят поддержки. Да еще и в режиме самоизоляции поход на просмотр квартиры может стоить вам до 30 тысяч рублей. А как работают профильные инстанции типа банков и Росреестра — непонятно совсем.
Мы сильно подозреваем, что вас как покупателя всё это безобразие могло напугать и дезориентировать. Поэтому сейчас возьмём и расскажем, что на самом деле происходит с рынком недвижимости Владивостока, стоит ли откладывать покупку, а если не откладывать — то как себя максимально обезопасить.
1. Что происходит с рынком недвижимости?
С ним происходит то же, что и обычно — но теперь с легким налётом панических настроений. Панические настроения, в основном, распространяются на покупателей, продавцов и агентства недвижимости. Банки, Росреестр и застройщики излучают завидное спокойствие и стоицизм.
Покупатели и продавцы паникуют, потому что не очень понимают, что происходит и что будет происходить дальше. Агентства — потому что не могут предсказать, будет их кто-то нанимать в текущей ситуации или нет.
Почему же не паникуют застройщики и банки?
Они большие и серьезные. Банки отлично понимают, что после массового ступора мотивированные покупатели все равно придут и возьмут ипотеку. Потому что кризис и коронавирус — это, конечно, печально, но не вечно же жить втроём в съёмной 1-комнатной квартире. Впрочем, если вырастет доля неплательщиков, банки начнут выдавать кредиты более осмотрительно (получить одобрение будет сложнее).
Подсказка №1: Если вы понимаете, что несмотря на внешние факторы, недвижимость вам все-таки нужна, оформите заявку на ипотеку сейчас. Пока её одобряют в старом режиме. Оформить заявку можно и не нарушая режим самоизоляции (можете спросить у банков, как это делается, а можете — у нас, мы стараемся принести максимум пользы обществу и консультируем обо всем бесплатно по телефону). Одобрение будет действовать 2-3 месяца, и вы не обязаны будете на самом деле брать ипотеку — просто на душе будет спокойно от понимания, что в случае необходимости её вам хотя бы правда дадут.
Застройщики не паникуют, потому что большинство строит в с проектным финансированием от банков. А это значит, что даже при временном падении темпов продаж банк все равно оплатит строительство, и дом будет расти в положенном режиме и графике. Постановления властей о самоизоляции в Приморском крае разрешают стройплощадкам работать в нормальном режиме. Поэтому стройка будет идти в плановом порядке, а продажи — ну, просядут на месяц-другой, но по итогам года всё равно выровняются. Тут целых две ипотечные программы с льготными ставками сделали, чтобы наша первичка чувствовала себя тепло и сухо.
2. Что продолжает работать, несмотря на самоизоляцию
Если честно, почти всё, что касается недвижимости.
Регистрация сделок — возможна в удаленном режиме, возможна с выездными регистраторами там, где им можно находиться. Занимает немного больше времени, чем обычно, но главное: права на недвижимость зарегистрировать можно.
Банки — отделы банков, непосредственно связанные с основными потребностями населения (вклады, расчетно-кассовые операции и т.п.) работают как организации первой необходимости. Ипотечные отделы работают по большей части на удаленке, с редкими тщательно планируемыми исключениями. Но работают, это главное.
Застройщики — отделы продаж перешли на удаленку, прийти посмотреть квартиру вам в соответствии с Постановлением нельзя, но стройка работает в штатном режиме, дом растет, а забронировать и подготовить все документы по покупке можно и удаленно.
Нотариусы — по предварительной записи, с интервалом между посетителями на дезинфекцию, но тоже работают. Юридическим службам в Приморском крае вообще можно работать.
Агентства недвижимости — работают удаленно. Периодически отчаянно нарушают самоизоляцию, чтобы показать клиенту квартиру. Храбрые люди.
Кстати, если вы законопослушный гражданин, мы готовы прислать вам на почту или Whatsapp информацию с фото и видео по любому объекту, и провести консультацию в любом удобном для вас мессенджере!
3. Стоит ли откладывать покупку?
Непростой вопрос, но мы дадим вам ценные советы, а вы уже сможете решить, пользоваться ими или нет.
Если вы работаете в ресторанном, туристическом или ином сильно пострадавшем бизнесе, и у вас есть свои накопления на всю стоимость квартиры или ее большую часть.
Мы бы рекомендовали покупать. Возможно, отложив часть накоплений на черный день (кто знает, сколько это все продлится) и заменив эту часть маааленьким ипотечным кредитом* — но покупать. Ниже будет объяснение, почему.
Почему мы рекомендуем не тратить все деньги. Тут все просто. Допустим, квартира стоит 5 миллионов, и у вас они все есть. Потратив все 5, вы будете без долгов, но и без денег. И даже потреб вам нормальный не дадут, а если дадут — то по гораздо большей ставке, чем ипотеку (а если у вас есть кредитная карта — то посмотрите, какие ставки у нее, и ужаснитесь). Если вы отложите миллион в сторону и возьмете его в ипотеку (по двум документам дадут, не глядя на трудоустройство) — ваш ежемесячный платеж будет что-то около 8-10 тыс. руб., а для душевного спокойствия будет припрятан миллион. И при грамотном планировании на эту сумму можно протянуть годик-другой без единой входящей копейки.
Если вы работаете в ресторанном, туристическом или ином сильно пострадавшем бизнесе, и вам нужна существенная ипотека.
А вот тут стоит и притормозить. Да, можно заранее получить одобрение — вдруг через месяц все наладится. Но если не наладится, а кредит уже оформлен — вы окажетесь в ситуации с немаленьким ежемесячным платежом и полной неопределенностью в доходах. Поверьте, даже если вы решите сменить область деятельности на более стабильную, в таком стрессовом режиме вы почти наверняка согласитесь на первый попавшийся и далеко не самый выгодный вариант трудоустройства.
Впрочем, все надо считать индивидуально, мы тут даем только базовые принципы.
Если вы работаете в бюджетной сфере или в отрасли, которая не страдает и страдать не собирается.
Абсолютно неважно, нужна вам ипотека или нет — решительно советуем брать сейчас.
Почему стоит покупать сейчас, а не “когда всё успокоится”?
Во-первых, на докризисный уровень спокойствие на рынке и инвестиционная привлекательность выйдут только лет через 5. Не всем подходит вариант с заморозкой жизненных планов на такие сроки. Кстати, примерно сразу после этого грянет очередной кризис, так что если каждый раз откладывать все планы — реализовать их не получится никогда.
Во-вторых, если вы вдруг надеетесь, что из-за кризиса недвижимость упадет в цене, и вы сэкономите при покупке — вы, конечно, весьма коварны. Но опыт показывает, что недвижимость Владивостока в цене не падает вообще никогда. А только совсем наоборот, растёт. Вторичка — в темпе инфляции, новостройки — намного быстрее.
Трагический пример: год назад наш клиент подумал, что стоит отложить покупку студии в новостройке, потому что 2,2 млн — это очень дорого для такой квартиры. Теперь эта квартира стоит 3,5 млн, а у него по-прежнему 2,2, и купить на них можно только варианты гораздо хуже, чем тот. К нам он тогда не прислушался, потому что подумал, что “этим коммерсантам лишь бы продать”. Вот так недоверие к профессионалам крушит жизненные планы.
В-третьих, если вы будете подбирать и покупать сейчас — вы будете одним из немногих смелых на рынке, где товара больше, чем купца. А значит, ценовой рост здесь и сейчас встал на паузу (короткую, сильно не расслабляйтесь). Как только “всё успокоится” — точнее, на самом деле не успокоится, а просто через пару месяцев все привыкнут к новым реалиям и активируют замороженные планы — все эти выжидавшие покупатели хлынут на рынок и начнут в удвоенном темпе разгребать ассортимент. Поэтому вам надо будет либо быстрее всех бегать по предложениям на вторичке, либо просто принять и смириться с очередным скачком цен на новостройках.
В общем, мы всячески рекомендуем действовать очень аккуратно. Но если вы не в самой рисковой зоне — всё-таки именно действовать. Не стоит давать рынку фору — он никогда не использует её в ваших интересах.
